مراحل سند زدن ملک
یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی(خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین(مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند.
اما هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. البته به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل می‌شود که منجر به پرونده‌های متعددی نیز در مراجع قضایی می‌شود. با ما همراه باشید تا اطلاعات مفیدی را در این زمینه در اختیار شما قرار دهیم.
گام اول: مراجعه به بنگاه و دریافت کد رهگیری
خریدار و فروشنده به بنگاه معاملات املاک مراجعه می‌کنند و این نخستین گام برای معامله یک ملک است. مهم‌ترین نکته‌ای که باید در این زمینه به آن دقت کرد آن است که بنگاهی که به آن مراجعه می‌کنید بنگاهی رسمی و معتبر باشد. در این مرحله باید مبایعه نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شود. این مبایعه‌نامه وقتی ارزشمند و دارای اعتبار است که دارای کد رهگیری باشد. این کد رهگیری تأیید‌کننده این است که ملک مورد نظر تنها به یک نفر فروخته شده است. در واقع این کد رهگیری نشان‌دهنده سالم‌بودن معامله انجام شده است. تنها بنگاه‌هایی قادر به ارائه کد رهگیری هستند که به‌صورت قانونی فعالیت می‌کنند. بنگاه‌های معاملاتی برای نوشتن مبایعه‌نامه هزینه‌ای را به‌عنوان دستمزد دریافت می‌کنند.
گام دوم: مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
وقت آن است که با در دست‌داشتن مدارک لازم و مبایعه‌نامه تازه تنظیم شده به یکی از دفا‌تر اسناد رسمی مراجعه کنید. با مراجعه به این دفا‌تر کار استعلام ثبتی سند انجام می‌شود. در این مرحله وضعیت سند از نظر بودن در گرو بانک و یا ارگان‌های دیگر انجام می‌شود. اینکه ملک در حال معامله، در طرح‌های ساخت و سازهای شهری نبوده باشد هم در دفتر اسناد رسمی بررسی می‌شود. ظاهرا استعلام‌های انجام شده در این اداره به‌صورت اینترنتی انجام می‌شود. با این حال برای دریافت نتیجه نهایی این استعلام‌ها به زمانی حدود یک تا ۲ هفته نیاز دارید. هزینه‌های مربوط به این استعلام بر عهده صاحب سند است و در همان زمان مراجعه اولیه به دفتر اسناد رسمی دریافت می‌شود.
گام سوم: عوارض نوسازی و پسماند شهرداری
ملک مورد معامله در هر منطقه‌ای از شهر که قرار دارد صاحب آن باید به شهرداری همان منطقه مراجعه کند. صاحب سند با در دست داشتن مدارک هویتی خود و ملک مورد نظر به شهرداری مراجعه می‌کند تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند. مبلغ ناچیزی هم در قبضی که باید پرداخت شود بابت کمک به آموزش و پرورش دریافت می‌شود. هزینه‌ها همان‌جا از صاحب سند دریافت می‌شود و برگه مفاصاحساب در همان روز به‌دست صاحب سند می‌رسد. روند اداری این تسویه حساب در شهرداری ۲تا ۳ ساعت به طول می‌انجامد. مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملک مورد معامله، موقعیت آن و ارزش ملک دارد. خرید و فروش ملک در دفتر اسناد به ثبت نمی‌رسد مگر اینکه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت شده باشد. در این مرحله ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد تسویه می‌شود.
گام چهارم: مفاصا حساب دارایی هم لازم است
نوبت به اداره دارایی می‌رسد. باید مالیات مربوط به ملک پرداخت و تسویه شود. در این اداره ۳ روز مهمان هستید. در روز اول مدارک مورد نیاز را به اداره مالیات تحویل می‌دهید. روز دوم برای تعیین مقدار مالیاتی که بدهکار هستید به این اداره مراجعه و مبلغ مالیات را پرداخت می‌کنید. پرداخت مالیات معمولا در همان محل اداره و از طریق دستگاه‌های پرداخت الکترونیک امکان‌پذیر است. اگر این دستگاه‌ها به هر دلیلی خراب بود باید به نزدیک‌ترین شعبه بانک‌ملی مراجعه کنید و بعد سند پرداخت بانکی خود را به اداره مالیات ببرید. برای دریافت برگه مفاصاحساب مالیات باید یک روز صبر کنید. روز سوم می‌توانید این برگه را از اداره مالیات دریافت کنید و در کنار دیگر مدارک خود قرار دهید.
گام پنجم: انتقال قطعی سند در دفترخانه
استعلام‌های لازم انجام شده و مدارک آماده انتقال سند است. بار دیگر سری به دفتر اسناد رسمی بزنید. در این مرحله هم خریدار و هم فروشنده با تمام مدارک مورد نیاز حضور دارند. دو طرف معامله، شرح کلی از تسویه کامل مبلغ ملک و شرایط فروش خود به دفتر اسناد رسمی ارائه می‌دهند. حالا که معامله قطعی شده است باید یک روز دیگر هم صبر کنید. بنچاق در این مدت تنظیم و اطلاعات مربوط به آن در سیستم شبکه ای اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. آخرین هزینه‌ای که در این مرحله پرداخت می‌کنید هزینه انتقال قطعی سند است.
هزینه‌های خرید و فروش
اولین هزینه‌ای که در زمان خرید و فروش خانه باید پرداخت شود هزینه مربوط به بنگاه املاک است. این هزینه بابت حق دستمزد و همچنین ثبت کد رهگیری فروش ملک از دو طرف معامله دریافت می‌شود. بنگاه‌دار‌ها این هزینه‌ها را با حساب و کتاب خاص و نسبتا پیچیده خود انجام می‌دهند اما در کل مقدار این هزینه ارتباط مستقیمی با ارزش ملک مورد معامله دارد. معمولا حداقل یک درصد ارزش کل ملک به‌عنوان حق‌الزحمه از طرف بنگاه‌دار‌ها دریافت می‌شود.
مالیات و عوارض نوسازی و عوارض پسماند هر ملک هم بسته به نوع کاربری و وسعت ملک دارد و با بالا رفتن این اعداد، این مقدار هم بیشتر می‌شود. ثبت قطعی سند حدود ۳۰۰ هزار تومان هزینه هم برای خریدار و هم برای فروشنده در بر دارد. بد نیست بدانید که هزینه‌هایی مثل مفاصا حساب شهرداری و دارایی و مالیات و استعلام سند ازجمله هزینه‌هایی است که فروشنده باید پرداخت کند. البته این سکه می‌تواند با توافق دو طرف روی دیگری هم داشته باشد و خریدار پرداخت‌کننده این هزینه‌ها باشد.همچنین درصورت داشتن وام بانکی هزینه سند رهنی نیز به پرداختیهای خریدار اضافه میگردد.
مدارکی که لازم دارید
شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله، نخستین مدرکی است که برای خرید و فروش یک ملک به آن نیاز است. سند مالکیت، بنچاق ملک، گواهی پایان کار، گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال، استعلام ثبتی، کد پستی و کد ملی طرفین، کپی مبایعه‌نامه و یا قرارداد به همراه کد رهگیری ازجمله مدارک مورد نیاز برای طی کردن مراحل کار انتقال قطعی سند یک ملک در دفترخانه است.
اصل گواهی عدم‌خلاف ساختمان اگر بین مدارک موجود نباشد ثبت رسمی دچار مشکل می‌شود. املاک اداری و تجاری علاوه بر این مدارک به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم نیاز دارند. بد نیست که خریداران و فروشنده‌ها مدارکی ازجمله گواهی تسویه حساب شارژ ساختمان و آخرین قبض‌های پرداخت شده مربوط به ملک را هم بین مدارک خود داشته باشند تا در زمان انجام معامله ملک و بعد از آن درگیر مشکلاتی از این دست نشوند.
نکات قابل توجه هنگام نقل و انتقال املاک
۱- مالکیت فروشنده: با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی شود آیا فروشنده مالک ملک است و یا از طرف مالک اختیار و وکالتنامه معتبر داشته دارد.
۲- تطبیق مشخصات: مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد.
۳- کد رهگیری: هیچ ملکی نباید بدون اخذ کد رهگیری معامله شود. زیرا ممکن است قبلاً فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد در این صورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است.
۴- امکان انتقال: باید توجه شود ملک از جهت قانونی قابلیت انقال را به نام خریدار داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف و یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد و دردسر ساز شود.
۵- وکالتنامه: خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود. اما اگر ملکی را با وکالتنامه خریداری می شود باید دقت شود وکالتنامه کاری نباشد زیرا وکیل حق فروش ندارد و ضمناً مدت وکالتنامه معتبر باشد.
۶- شرط فسخ: هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی را که ممکن است امکان انتقال نباشد را به صورت خیار فسخ شرط شود.
چکیده
پیدا کردن خانۀ ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبۀ هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازۀ کافی آدم را خسته می‌کند. اما با یافتن خان ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن خانه است. به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کردیم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.
چاپ مطلب