راز ثروت

سرقفلی چیست

اگر شما هم بارها کلمه سرقفلی را شنیده اید ولی معنی و قوانین مربوط به آن را نمی دانید با ما در این مقاله همراه باشید تا شما را با آن آشنا کنیم.

منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می‌دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.

انواع سرقفلی

امروزه سرقفلی در میان بازاریان وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

۱- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره های قبل از سال ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

۲- سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند.

اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سرقفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ می شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سرقفلی می باشند. این مطلب را از آن رو ذکر کردیم که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

نکاتی در مورد سرقفلی نوع اول 

مغازه داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.

ناگفته روشن است که رعایت مقررات، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند و برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیم تا شاید این اطلاعات و آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.

ویژگی سرقفلی

۱- سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی دیکر قابل معامله ، رهن و توارث می باشد.
۲- تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
۳- سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود.

تفاوت سرقفلی با مالکیت

حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجرمغازه است. بنابراین صاحب ملک نمی تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد. در صورتیکه مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی شود. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

۱- حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند. ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
۲- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.
۳- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
۴- حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود

الف- سند سرقفلی: باید توجه شودکه سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد . حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود.

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سرقفلی) را تهدید نخواهد کرد .

برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت: در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

چند نوع سند سر قفلی وجود دارد

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سرقفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسنادذ رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

چگونگی انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله: انتقال اختیاری که سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی. انتقال قهری که زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.   انتقال قضایی وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند. ئاشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است.

انتقال سرقفلی با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

شروط لازم برای انتقال سرقفلی

اولین چیزی که در مبحث انتقال سرقفلی مهم است، ذکر شدن عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت می باشد، نوشته نشدن این عبارت برابر با نداشتن حق انتقال می باشد. شرط لازم برای واگذاری سرقفلی به دیگری این است که در قرار داد اجاره سرقفلی انتقال از وی سلب نشده باشد، اما اگر در قرارداد مابین مالک و مستاجر حق انتقال برای او ذکر شده باشد، مستاجر می تواند سرقفلی را به دیگری با مبلغی کم و یا بیشتر از چیزی که خود به مالک پرداخته به دیگری واگذار کند.

این واگذاری برای قراردادهای قبل از سال ۷۶ امکان پذیر نیست، و به موجب آن مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد. اما برای فروش سرقفلی قبل از هرچیزی شایسته است تا مالک را از این اقدام آگاه کنید و این کار را رسما با اظهارنامه به اطلاع وی برسانید. در صورتی که در قرارداد، انتقال سرقفلی منع نشده باشد، اما مالک نیز به این کار راضی نباشد، مالک سرقفلی یا همان مستاجر اول می تواند به دادگاه مراجعه کند و مجوز انتقال را اخذ کند.

توجه داشته باشید که انتقال غیر قانونی سرقفلی، از مواردیست که منجر به ساقط شدن حق سرقفلی می شود، اگر حق انتقال سرقفلی در سند ذکر نشده باشد، و یا سند عادی تنظیم شده باشد، انتقال سرقفلی امکان پذیر نبوده و انتقال آن یک تخلف بشمار می رود. در این حالت نصف حق سرقفلی ساقط شده و نصف دیگر آن به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

محاسبه ارزش سرقفلی

سرقفلی حق تاجر یا صنعتگر در جلب مشتریان خود و شهرت کسب شده در محل مورد اجاره می باشد که به موجب آن علاوه بر افزایش ارزش ملک، تاجر در اجاره و ادامه فعالیت خود در محل پس از اتمام مدت اجاره، تقدم دارد. در واقع سرقفلی یک دارایی غیرقابل رویت و نامحسوس بوده و به مانند یک دارایی شرکت بسیار اثربخش عمل می کند سرقفلی تنها در مواردی که مالک و مستاجر توافق کرده باشند، جنبه ی قانونی دارد . همه ی فقها حق سرقفلی را برای مالک تایید کرده اند اما بر مبنای محاسبه ارزش سرقفلی اشاره ای نشده است.

نکاتی درباره حق سرقفلی

۱- ممکن است موجر از ما سرقفلی نگرفته باشد. اما ما با دریافت سرقفلی مغازه را به شخص دیگری اجاره داده باشیم. در این‌ صورت باید مستأجر را آگاه کنیم که با پایان مدت اجاره، حق ندارد برای دریافت سرقفلی به موجر ما مراجعه کند. به عبارت دیگر او باید این حق را از ما دریافت و سریع مغازه را تخلیه کند.
۲-ما تنها در صورتی می‌توانیم از موجرمان حق سرقفلی دریافت کنیم که هنگام اجاره به او این مبلغ را پرداخت کرده باشیم.
۳- هرگاه در خصوص میزان سرقفلی میان طرفین توافق حاصل نشود با نظر دادگاه این مبلغ تعیین خواهد شد.
۴- سرقفلی جز در مورد توافق طرفین جنبه قانونی ندارد؛ به عبارت دیگر سرقفلی در صورتی میان موجر و مستأجر جاری خواهد بود که بر سر آن توافقی صورت گرفته باشد.
۵- انتقال حق سرقفلی هم از طریق سند رسمی و هم از طریق سند عادی پذیرفته شده است. بنابراین نیازی نیست تا به طور انحصاری از یکی از دو روش مزبور استفاده شود.
۶- حق سرقفلی از حقوق مالی و قابل توقیف است. به‌عنوان مثال زن برای دریافت مهر خود می‌تواند توقیف حق سرقفلی شوهر را مطالبه کند. با توقیف سرقفلی، این حق به فروش می‌رسد و از حاصل آن مهر زن پرداخت می‌شود. البته این موضوع مستلزم این است که حق سرقفلی شوهر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد

چکیده
سرقفلی در دیدگاه قانون حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت درمحل کار خود دارد. وجزء اموال غیرمنقول تبعی است. سرقفلی دارایی نامشهودی که در نتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجادشده است. ما در این مقاله به بیان مفهوم سرقفلی، انواع آن، چگونگی انتقال سرقفلی و هرآنچه که باید در مورد آن بدانید پرداختیم که امیدواریم مورد استفاده تان قرار گرفته باشد.