معامله وکالتی
برای اکثر افراد جامعه خرید خانه ،باغ،ماشین و… یکی از خریدهای بزرگ و اصلی دوران زندگی شان محسوب می‌شود و برای این کار سرمایه ای را که چندین سال جمع کرده اند هزینه می‌کنند. اما بسیار دیده شده که کلاهبرداران در معاملات به شیوه های مختلف پول را از چنگ خریداران در می‌آورند و آن‌ها را به خاک سیاه می‌نشانند. یکی از انواع معاملاتی که آبستن چنین خطراتی است، معامله وکالتی است. اما اینکه معامله وکالتی چیست و چه خطراتی دارد سوالاتی هستند که در این مطلب می‌خواهیم به آن‌ها پاسخ دهیم. با ما همراه باشید.
معامله وکالتی چیست
معامله وکالتی به معامله ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می‌شود. دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد. از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.
در هنگام معامله وکالتی به این نکات توجه کنید
نکاتی که هنگام معامله وکالتی باید رعایت شوند را می‌توان عبارت دانست از؛
۱- در معاملات کلان از طریق وکالتنامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتبا استعلام شود.
۲- مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه‌نامه و صرفا با اعتبار تنظیم وکالتنامه مبادرت به انجام معامله نشود.
۳- جهت پیشگیری از سوء استفاده در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.
۴- از انجام معامله به واسطه وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلان افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب شود.
۵- در صورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانک ها، در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.
۶- چنانچه معامله از طریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
۷- در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجایی که موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصا نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به طور صریح در وکالتنامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آنرا از خود سلب و ساقط کرد.
خطرات معامله وکالتی
در معامله وکالتی فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار «وکالت بلاعزل» می‌دهد. اکثر افراد تصور می‌کنند که چون این وکالت «بلاعزل» است، خریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این برداشتی اشتباه از معنای کلمه بلاعزل است. منظور از این کلمه آن است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصا وکالتش را فسخ کند. اما با این حال باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل وجود دارد.
طبق قانون در صورت مرگ یا جنون طرفین، وکالت فسخ می‌شود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد. بنابراین به این مورد توجه کنید که اگر خانه‌ای را به صورت وکالتی معامله کردید و قبل از تبدیل سند وکالتی به قطعی فروشنده از دنیا برود وکالت شما هم فسخ می‌شود و عملا دیگر نمی‌توانید خانه‌ای که خریده‌اید و پولش را هم پرداخته‌اید به نام خودتان بزنید. برای اینکه ریسک این خطر را کم کنید باید هنگام معامله از فروشنده بخواهید در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه یا همان قولنامه نیز تنظیم کند.
در این صورت حتی بعد از مرگ فروشنده مدرکی دارید که خانه را از او خریده اید. در این حالت هم گرچه باید کمی درگیر کارهای دادگاه شوید، اما در نهایت می‌توانید با استناد به همین سند ورثه را مجبور کنید سند خانه را به صورت قطعی به نامتان کنند. به خاطر داشته باشید که وکالت بعد از فوت به هیچ شرطی باقی نمی‌ماند. حتی اگر در وکالت نامه آمده باشد که «وکالت ولو بعد از فوت موکل باقی است». وکالت بلاعزل در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل می‌شود و شرط باقی ماندن وکالت بعد از مرگ در متن وکالتنامه هیچ ارزشی ندارد.
عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل
تصور اشتباه دیگری که در معامله وکالتی وجود دارد این است که افراد فکر می‌کنند وقتی از خریدار وکالت بلاعزل گرفتند دیگر مالکیت خانه به آن‌ها منتقل شده است. طبیعی است که این تصور کاملا اشتباه است و شما تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی را طی نکرده باشید مالک خانه محسوب نمی‌شوید. البته برای حل این مشکل باز هم تنظیم مبایعه‌نامه کمک‌کننده است و به کمک آن می‌توانید مالکیت خود بر خانه را اثبات کنید.
انجام مورد وکالت توسط فروشنده
شاید تصور کنید که وقتی فروشنده به شما وکالت بلاعزل می‌دهد دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند. اما این تصور اشتباه است، چون حتی در صورت دادن وکالت بلاعزل فروشنده هنوز می‌تواند مورد وکالت را (انتقال سند قطعی) خودش انجام دهد. او می‌تواند ملک را به شخص دیگری هم بفروشد و خودش سند را به نامش بزند. در این صورت دیگر وکالت نامه شما کاملا به درد نخور می‌شود و خانه را هم از دست داده‌اید. برای جلوگیری از این اتفاق دو راه دارید:
۱- از فروشنده بخواهید همزمان با دادن وکالت مبایعه نامه نیز تنظیم کند. در این صورت مالکیت خانه به شما منتقل می‌شود و حتی اگر فروشنده شخصا خانه را به نام کس دیگری بزند به جرم فروش مال غیر مجرم محسوب شده و معامله اش باطل است.
۲- در وکالت نامه قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب می‌شود. در این صورت بعد از دادن وکالت فروشنده دیگر نمی‌تواند خودش شخصا مورد وکالت را انجام دهد. با تنظیم مبایعه نامه یا سلب حق فروش از فروشنده در متن وکالت نامه خطر فروش ملک توسط فروشنده به دیگری را از بین ببرید.
به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار
در معامله وکالتی ممکن است فروشنده بعد از دریافت پول از معامله با قیمت قبل منصرف شود و از شما بخواهد که هزینه بیشتری برای خرید خانه بپردازید. یا اینکه به کل دریافت پول از شما به واسطه این معامله را منکر شود. در این صورت حتی اگر شما با وکالت بلاعزل خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خودتان بزنید، فروشنده می‌تواند به دادگاه شکایت کند و از شما بخواهد هزینه ملکی را که به نمایندگی او انتقال داده‌اید به او بپردازید. برای حل این مشکل نیز حتما تنظیم مبایعه نامه ضروری است. چون به این ترتیب برای دادگاه اثبات می‌شود که فروشنده پیش از این یک بار هزینه معامله را دریافت کرده و دیگر حقی روی آن ندارد.
توقیف ملک بعد از فروش وکالتی
ممکن است به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بیفتد و در این فاصله ملک فروشنده توقیف شود. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک بدهد. در این صورت اگر مبایعه نامه داشته باشید می‌توانید اثبات کنید که این ملک پیش از تاریخ حکم دادگاه عملا از مالکیت فروشنده خارج شده و غیرقابل توقیف است. در غیر این صورت باید قید پول و خانه‌تان را بزنید.
چکیده
معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا خودش سند را به نام بزند. آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی رو می‌آورد. در معامله وکالتی باید به نکاتی توجه کنیم که در این مقاله آن ها را برای شما بیان نمودیم، امیدواریم مورد استفاده تان قرار گرفته باشند.
چاپ مطلب